經典案例
開發商逾期辦理房產證需承擔違約責任
日期:2013-05-10     作者:房地產業務部

許某與佛山三水某房地產開發公司2001416日簽訂《商品房購銷合同》,約定由許某購買坐落于三水區某市場一商鋪,總價款為328320元。雙方在合同中對產權登記未作約定。合同簽訂后,許某于2001429日支付清全部購房款328320元。并于同年51日收樓使用。許某購買商鋪后,一直辦理不了房屋權屬登記,遂于200568日以由于房產開發商的原因,導致其在法定的期限內無法拿到房產證為由,要求解除與房產開發商間的商品房購銷合同,由房產開發商退回購房款并支付違約金。

房產開發商辯稱:其一,雙方于2001416日簽署的正式《商品房購銷合同》第十九條“關于產權登記的約定”中,雙方特意刪除合同中已有的辦證期限及違約條款,意味著產權登記另行約定,待條件成就時再辦理房地產權證。當時雙方認為沒有必要約定辦理房地產權證期限及相關違約責任。其次,雙方在200152日已辦理商鋪移交手續)。依據《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定,其應該知道權利受到侵害時間為2001716日,提起訴訟的時效應從2001716日起計算,至2003716日屆滿,而被上訴人時至200568日才向人民法院提起訴訟,顯然已超過法定訴訟時效期間,已喪失勝訴權。

法院經過審理,駁回許某解除商品房買賣合同請求,判決房產開發商向許某支付違約金54606.18元(自原告起訴之日計算至判決之日)及2005811日至被告實際支付之日的違約金(按已付購房款328320元,依中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息即日萬分之二點一的利率標準)。

律師點評:雙方購房合同已經合法成立,且在訴訟期間房地產開發商已實際辦理了房產證,若判決解除合同有違 “鼓勵、保護市場交易“的法律精神,因此法院判決雙方繼續履行商品房買賣合同。

作為出賣人,房產開發公司最基本的合同義務是將出售的房屋的所有權轉移給房屋買受人,房屋所有權轉移的法定形式是進行權屬登記,因此,辦理房產權屬證是上訴人的一項基本義務。關于辦證問題,雙方當事人雖然在《商品房購銷合同》中沒有約定,依據法律規定,應由許某辦理房屋權屬證書,房產開發公司履行的是一種協助的義務。因此,房產開發商不能以沒有約定辦證為由,免除自己的法定協助義務。根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條的規定,上訴人的協助義務應當是“協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續,并提供必要的證明文件”,具體來說,上訴人要履行預售商品房的確權手續,提供其作為出賣人應當提供的所有辦證必需的資料。

關于辦證期限以及違約責任的問題。雖然雙方當事人在《商品房購銷合同》中對此也沒有約定,根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定,自房屋交付使用之日起90天,由于出賣人的原因,買受人在此期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,出賣人應當承擔違約責任。

關于訴訟時效問題。違約產生的債務為普通債務適用兩年訴訟時效。本案中,許某從200181日起已明知其權利受到侵害,故被上訴人應從上訴人明確違約之日即200182日起的兩年內追究上訴人的違約責任。而許某于200568日才主張上訴人承擔違約責任,因該違約金每天均在持續產生,故本案違約金的保護期限為200368日至200568日,超過兩年訴訟時效期間的違約金部分,依法不予保護。

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