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政府限購政策對佛山市房地產市場的影響
日期:2013-05-22     作者:廣東創譽律師事務所

2010年兩會結束后,中央政府針對代表們普遍反映的房價增長過快、房地產泡沫嚴重等問題,制定了遏制房地產價格增長過快、擠壓房地產泡沫的調控政策,被稱為“限購令”。限購以來,各限購城市投資性購房明顯減少,房價過快增長的勢頭得到一定遏制,效果顯著。限購令不僅遏制了房價過快增長,打擊了投機性購房行為,而且促進了房地產市場的優勝劣汰,加速了房地產市場的重新洗牌。

對佛山市房地產市場而言,政府限購政策具有以下影響:

 

一、住房項目成交量、成交價格明顯下降進一步遏制房價上漲勢頭

自實施限購政策以來,調查統計資料顯示,佛山市商品住房交易量明顯下降,已經成交的,交易價格也有所下降。近期,在調控政策的巨大壓力下,許多房地產開發企業以優惠代替降價,從而使房地產價格過快上漲的勢頭得到遏制。

 

二、住房租賃市場從異常火爆到趨于冷靜

限購政策實施初期,佛山市的許多住房需求者為了臨時住房需要,紛紛選擇租房居住的方式,緩解購房壓力,從而使房屋租賃市場十分紅火。但是,隨著限購政策的持續實施,商品住房價格有所降低,逐步由賣方市場走向買方市場,許多住房需求者基本可以通過購房解決住房需求,房屋租賃市場逐步轉向冷靜。

 

三、地產企業貸款融資成本有所增加

隨著限購政策的實施,與之配套的限制按揭貸款額度的政策也逐步深化,佛山市政府不僅限制首套房的首付款比例,也限制了貸款比例,從而使地產開發企業的貸款額度、融資規模受到限制,貸款融資成本有所增加。

 

四、部分中小房地產企業出現資金斷鏈,發展面臨困境

隨著限購政策實施范圍的擴大,佛山市房地產開發企業融資困難增加,融資成本增高,資金出現緊張,雖然許多企業不得不出高息從民間借貸,但是相當一部分仍不能滿足需要,部分企業出現資金斷鏈現象,開發項目出現停滯狀態。

 

五、中小房地產企業聯合大企業或其他投資者開發爛尾樓或可走出困境

隨著限購政策實施力度加大,佛山市中小房地產企業融資緊張。一旦資金斷鏈,將會導致樓盤停建、長期擱置等嚴重后果。在通過金融機構融資困難、民間借貸不能滿足中需要的嚴峻形勢下,聯合大企業或者其他投資者開發中小房地產企業爛尾樓項目成為中小房地產企業走出困境的重要出路。

 

六、房地產企業破產倒閉、合并、兼并、分立增加

中央以限購政策為主導的系列調控政策繼續強勢堅持下去,將有相當一部分中小房地產開發企業因資金問題倒閉、甚至被兼并,從而退出市場。同時,也會有大企業為了促進發展而分立。房地產企業破產倒閉、合并、兼并、分立增加,將導致房地產市場重新洗牌,促進房地產行業長足發展。

 

七、房地產相關法律服務需求加大

隨著限購政策實施力度加大,佛山市房產市場會出現一定波動不,交易風險也會隨之大大增加,為了盡可能的降低風險,選擇交易的同時,交易各方也更加注意交易行為的法律效力、違約風險,更加注意律師提供的法律服務幫助。因此,隨著各種交易風險的增加,房地產相關法律服務需求也會相應加大。

 

八、涉外業務、聯合開發業務增加

隨著我國經濟快速增長的良好發展預期影響,許多國外資金涌入中國房地產市場,當然也包括佛山市房地產市場。雖然國家通過提高存貸款利率的方式對沖熱錢的沖擊,但是仍有相當一部分資金通過各種民間方式流入房地產市場,以各種方式聯合國內的房地產企業開發房地產項目,在此情況下,涉外融資、聯合開發項目等涉外業務增加。

 

九、房地產價格方面的影響主要是趨于穩定

隨著限購政策實施力度加大,社會上出現一種聲音:房價會大幅下跌。對此,筆者實在不感茍同。筆者認為,房價的走勢只會趨于穩定。由于限購政策與信貸政策緊密相連,限購越嚴,融資越難,融資成本越高,再加上通貨膨脹、物價上漲因素的影響,房地產項目的開發成本上升了。對此,房產企業可以降低利潤銷售,但絕不會賠本銷售,即使調控政策下,也不太可能虧本銷售,因此,房價的走勢只會趨于穩定。 (房地產業務部)

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